随着秋交会的临近，新一轮的置业热潮即将掀起，与以往不同的是，面对“一步到位”和“鸟枪换炮”等改需群体的崛起，改需正在急速打破刚需一统江湖的格局，成为新的楼市主力军。而仁恒滨河湾、南湖国际社区7期、天来国际广场、中信·太阳城、国嘉·四海逸家、通用时代国际住区、中建桐梓林壹号等项目的热销似乎已经提前吹响了改需崛起的号角。

需求前置限贷催生“一步到位”

事实上，并不是所有人在限贷面前都知难而退。8月中旬，陈俊在城东某楼盘看中了一套86平米的小户型，但售楼小姐告诉他，首套房贷利率需上浮15%，照此算来，房屋总价86万元，首付3成为25.8万元，贷款60.2万元，按20年等额本息计算，每月需还贷款4862元，相比同等条件下执行基准利率，每个月需要多还362元，20年要多支付利息8.688万元。如果购买同一楼盘130平米130万元的大户型，首付款为39万元，贷款91万元，按20年等额本息来算，利率上浮15%后，每个月需还贷款7350元。相比同等条件下执行基准利率，每个月需要多还538元，20年要多支付利息12.912万元。“如果限贷不取消，就算现在先购买一个小户型过度，等明年孩子出生后，我们换房子也是迟早的事，届时，二套房的利率将更高，也就是说成本还会增加。与其‘坐以待毙’，还不如咬牙一次搞定。”

限贷当下，许多首次置业的购房者也倾向于更加理性的选择，传统以功能性为主的刚需置业正在谋取向注重舒适性的“一步到位”转变。“鸟枪换炮”改善一族也成“刚需”

与刚需以满足居住功能不同，改善性需求的分支和分层要更加丰富多样。

“7年前，我们在一环府河边买了一套83平方米的两房，现在孩子一天天长大，对个人独立空间的需求日益明显，一旦家里来了亲戚，就感觉似乎挤得转不过身来。”在市民王先生看来，接下来的换房计划已经成了势在必行，“起码得三房以上，现在交通方便了，远一点没关系”。

家住南一环某小区的付小姐换房的原因只是因为车位问题。“刚需”多为首次置业者或低端需求置业者，但实际上，随着购房需求的不断细化和升级，“刚需”的内涵和外延也开始泛化：家庭成员增加导致原来房屋面积不够用、小孩到适学年龄对学区房的需求、对房屋舒适性的需求……这一切都成了改需的换房理由，理由背后的愿望又是那么强烈。锐理数据总经理郭洁认为，随着更多有房一族汇集而成的“换房季”的到来，以满足自住为主的改善型需求正在演变成购买力更强的“新刚需”，他们也是今年下半年成都房地产市场去库存运动的主力军。产品细分今秋刚需仍领风骚

目前，成都市场上的改需产品也是百花齐放，彼此争奇斗艳。

就拿以一己之力重写城北楼市历史的中信·太阳城来说，在产品上，涵盖了独栋、联排、叠拼、洋房、高层等多种改需产品的主力形态，为了给业主提供更优质的舒居条件，项目打造了22个公园，可以说，业主身处小区任何一个位置，朝任何一个方向，只需要步行五分钟，就能邂逅一座公园。

100个改善型需求者就有100种需求。国嘉地产营销总监李涛认为，楼市进化到目前的阶段，客户的需求千差万别，任何一个项目都不可能满足所有改需群体的需求，这就要求开发商在打造改需产品时必须对产品更加细分，变“一把抓”为“抓一把”，有的放矢。“与刚需相比，改需群体对价格的敏感度并不是特别高，他们更加讲究居住的舒适度，对产品的要求也更高。但改善型住宅有很多层次，因此更加精准的客户定位，更加强大的满足功能，将是接下来改善型产品的制胜法宝。”

关于改善型产品的走势，我们从攀成钢区域就不难看出端倪，仁恒滨河湾、塔子山壹号、ICC、天誉等同处一地，却各具特色。锐理数据的统计显示，8月，该区域改需产品的热销态势持续上扬，刚上述四个项目的总成交量就突破了100套。作为目前成都改善型产品最集中的区域，攀成钢板块的快速去化并不算异军突起，而是持续发力的必然结果。

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